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樓下鄰居安裝排煙管道不當，樓上住戶不堪其擾，可以以物業公司沒有盡到監管職責為由要求減免物業費嗎?近日，北京市第一中級人民法院對一起相關案件作出維持一審原判，業主必須繳納物業費的終審判決。

案情回放：

物業不作為

姜女士為北京市某小區業主，2007年10月，該小區業主大會(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業服務委托合同》，約定小信公司為小區提供物業管理服務。

因對物業服務不滿意，姜女士自2012年2月1日至2019年12月31日一直未交納物業服務費。對此，小信公司向一審法院提起訴訟，要求姜女士支付該期間物業服務費共計15000余元。

姜女士表示，前期由于小信公司未提前通知暖氣試水，導致家中新安裝的暖氣設備漏水，進而將樓下房屋地板損壞，其賠償了樓下業主損失3080元。此外，樓下住戶入住時將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，其排出的廢氣對她家及小區環境造成了影響，影響了她正常賣房，小信公司對此監管不力，不予解決，因此她才拒絕繳納物業費。

法院判決：

物業公司未存在違約行為

一審法院經過審理，判決姜女士應支付涉案期間欠繳的物業費15406.77元。

姜女士不服一審判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴。她認為樓下業主將外墻打穿安裝了排煙管，對著自家的客廳排放廢氣，導致其房屋賣不出去。小信公司沒有履行監督、制止、管理的職責，存在不作為。因此要求改判支付一半物業費。

小信公司辯稱，姜女士與樓下業主之間的糾紛是相鄰關系糾紛，應另案起訴，其并沒有執法權。

北京市第一中級人民法院經審理后認為，小信公司與小區業主大會簽訂了物業服務委托合同，上述合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效合同，對小區全體業主具有法律約束力。雙方均應按合同約定履行自己的義務。姜女士因小信公司的物業服務不到位主張減半交納物業費，但其主張的事由主要與樓下住戶爭議有關，現有證據不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴重違約行為，故姜女士以物業服務質量為由要求減半交納物業費，在小信公司不認可的情況下，法院不予支持。

據此，北京市第一中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法：

服務是否到位需整體考量

北京市第一中級人民法院法官黃慧婧表示，隨著我國城鎮化的推進，小區業主與物業公司的物業服務合同糾紛頻發。在物業公司起訴追繳物業費的案件中，業主常以物業服務不到位為由要求減免費用。

在處理此類糾紛時，需要注意到物業服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態性的過程性服務，在對物業服務質量進行評價時，不宜僅依據短時間內個別的、局部的問題加以判定，而應對小區整體的服務情況和持續狀態進行多方位全面考量。雖然每位業主均有權依據自己的標準對物業服務進行評價，但物業服務具有公共性，在相關費用的交納及減免時，不能僅僅依據某個或某些業主的評價，還需要考慮全體業主的整體利益。

本案中業主主張的物業費減免事由主要與樓下住戶爭議有關，現有證據不能充分證明物業公司存在違約行為，因此法院對業主的主張未予支持。

法官提示，業主與物業公司之間的關系既是被服務與服務的關系，又是相互依存的關系，只有在業主足額交納物業費的情況下，物業公司才可以提供更好的優質服務。而物業公司則應本著“誠實信用、服務第一”的原則，努力提高物業服務質量，以此贏得業主對物業服務工作的理解與支持。(姜馨)