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近日，北京市的丁先生向新京報記者反映稱，在河北省滄州市美林藝墅小鎮，由于開發商股東之間產生糾紛，法院查封了該項目內29套別墅。后來，滄州市中級人民法院（簡稱“滄州中院”）以涉案別墅用地未經過土地出讓程序為由裁定終結執行，之后該裁定又被河北省高級人民法院（簡稱“河北高院”）撤銷。

值得關注的是，未經過招拍掛出讓程序的土地上的建筑物能否拍賣？不具備辦理初始登記條件的房屋又能否被查封執行？

(資料圖)

事件：“一波三折”的執行

據丁先生介紹，2011年10月10日，其與滄州市住美房地產開發有限公司（簡稱“滄州住美房地產”）簽訂“美林小鎮項目二期股權轉讓協議”約定，由丁先生投入資金5000萬元，滄州住美房地產將位于滄州市渤海路以北的小孔辛村現有居住建設用地建設工程（即滄州美林藝墅項目二期）30%股權轉讓給丁先生一方，且丁先生一方投入的5000萬元資金可在2012年7月1日前分批抵回。

丁先生稱，在協議簽訂后，自己分兩批將投資款5000萬元交付給滄州住美房地產，工程也如期開工，進展順利。但時至今日，滄州住美房地產不僅未按期歸還本息，就連工程也拒不核算。

2015年6月，丁先生將滄州住美房地產訴至法院，要求依法確認其在美林（藝墅）小鎮二期工程中30%的股權、滄州住美房地產歸還欠款4000萬元及約定利息。同年10月26日，滄州中院判決，確認原告丁先生在美林小鎮二期工程中30%的股權，并要求滄州住美房地產在該判決生效后五日內償還丁先生4000萬元及利息。此后，由于滄州住美房地產未能按期償還上述款項，丁先生一方申請法院對滄州住美房地產所開發的美林藝墅小鎮項目29套別墅進行查封和執行拍賣。

位于滄州市的美林藝墅小鎮項目。 受訪者供圖

根據丁先生一方的代理律師北京卓浩律師事務所許榮律師介紹，經過申請執行，滄州中院陸續查封了美林藝墅小鎮項目29套別墅。但從申請執行立案至今，滄州中院多次裁定終結執行程序，主要原因是涉案別墅之下的土地未經過招拍掛出讓。

滄州中院最近一次終結執行裁定時間為2022年8月25日。該執行裁定稱，滄州市城市規劃局僅向美林藝墅小鎮一期頒發了鄉村建設規劃許可證，但涉案不動產系美林二期所含項目。異議人（即丁先生一方）未能提交充分證據或相關行政部門的文件證實涉案不動產已經獲得相關行政部門頒發的鄉村建設規劃許可證，或其建設規劃方案設計已滿足相關行政部門制定的城市規劃及規范要求，故涉案房產暫不具備處置條件。

2022年9月，丁先生一方向河北高院申請執行復議。同年11月14日，河北高院作出執行復議裁定書認為，上述裁定認定的事實尚需進一步查證，依照相關規定，撤銷了該執行裁定，將案件發回滄州中院重新審查。

背后：特殊土地性質引爭議

“美林藝墅小鎮是新民居項目。當時政府方面答應項目中有一部分是開發商自建出售的建筑。該裁定中所述的涉案房屋所在土地雖然沒有規劃證等證件，但其屬于特殊時期的歷史產物，并不是非法建筑。”丁先生如是說。

關于該項目用地性質，2023年4月14日，滄州市自然資源和規劃局（以下簡稱“滄州市自規局”）在發給滄州中院的復函中稱，美林藝墅小區系小孔村舊村改造項目，項目用地于2010年12月22日經省政府批準（冀政轉征函（2010）1225號）征轉為國有建設用地。目前，該宗地還未出讓。依據相關規定，基于土地使用權與建筑物所有權的相互依附關系，土地使用權及建筑物所有權處置應當遵循“房地一體”原則，不能單獨處置。

“截至目前，滄州中院以滄州市自規局上述復函等為由不恢復執行。”許榮表示，“我們認為房子的現狀處置執行與自規局所闡述的房地一體原則沒有直接的關聯。因為執行并非定性房子是否具有合法產權，只是一種現狀處置，而不是單獨處置。”

新京報記者從河北省紀委監委網站獲悉，滄州市委在2017年11月份發布的《關于巡視整改情況的通報》顯示，對于“住美房地產美林藝墅”項目，現已按法律程序依法對住美房地產公司進行處罰，并將項目用地依法重新納入招拍掛流程，按照程序逐步完善建設手續。

專家：有物權、無合法產權房屋，可以作為執行標的進行拍賣

新京報記者發現，美林藝墅小區二期房源有擬拍賣及拍賣的例子。

滄州市新華區人民法院于今年5月30日發布拍賣公告，將于7月17日10時至7月18日10時止（延時除外）在工行融e購網絡司法拍賣平臺上公開拍賣美林藝墅小區西區20號E戶房產。公告特別提醒，該標的無房產證，以現狀拍賣；拍賣成交后，如發生拆除及補償不能等風險，由買受人自行承擔相關責任。6月20日，新京報記者咨詢滄州新華區法院時獲悉，該法院目前正在拍賣包括該套房產在內的美林藝墅小區二期的3套別墅。

去年6月，滄州市新華區人民法院也曾發布拍賣公告稱，擬拍賣美林藝墅小區東區8號樓一房產。此外，滄州中院也曾在2017年8月14日發布公告，擬對美林藝墅小區12號樓一房屋進行拍賣，且特別說明拍賣的標的物以現狀為準，法院不承擔標的物的瑕疵擔保。

“盡管土地未經過招拍掛手續出讓，但這種土地上建設的房子也是用鋼筋水泥建成的，具有其物權屬性，可以作為執行標的依法進行拍賣。”對此，中國政法大學民事訴訟法研究所副教授杜聞介紹，根據最高人民法院“關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知”（下稱“通知”）明確，在執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記不能等風險由其自行承擔。

杜聞進一步介紹，“從民法角度來講，房屋現有人對該類房子只具有物權，但沒有合法的產權，此類房屋可以作為執行標的執行拍賣。這與滄州市自規局在復函中提出的‘房地一體’原則不沖突。”

杜聞強調，從目前掌握的情況來看，如果上述整個項目用地都未經過正式的土地招拍掛出讓程序，那么該項目的房屋都無法在相關行政管理部門獲得產權登記。在執行階段，涉案地塊上的房屋都屬于不具備初始登記條件的建筑。在此類執行拍賣中，執行法院必須在拍賣公告中明確注明房屋及土地的真實情況，確保競買人知悉購買此類房屋的風險。

6月21日，新京報記者就此事的處理進展與負責辦理此案的楊姓法官取得聯系，該法官回應稱，“此事還在進一步處理當中，還沒有作出進一步裁定。”

新京報記者 張建

編輯 楊娟娟 校對 盧茜

記者郵箱：zhangjian@bjnews.com.cn