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高價收房，低價出租;吸引租客年付，卻給房東月付;簽合同時房東租客“背靠背”——

長租公寓風波背后藏的是什么“雷”

近期，多家長租公寓企業資金鏈斷裂，跑路失聯。房東租金收不回、租客房財兩空。多地發布風險提示指出，一些不法企業和個人有意利用“高進低出”“長收短付”模式形成資金池，待積累大量資金后卷款跑路。

房子租出去了，卻收不到租金，房東著急上火;明明已付了錢，卻面臨被騰房，房客委屈揪心。肇禍者是誰?

近日，杭州、上海、成都多地長租公寓相繼被曝出跑路：8月27日，杭州長租公寓“友客”爆雷，有人交了2萬多元房租，中介拿錢跑路;8月29日，杭州長租公寓“巢客”爆雷;上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空……P2P密集爆雷潮過后，長租公寓出現高頻爆雷。房東和租客面臨維權困境，肇禍直指大量被運用于長租公寓的“高收低租”“長收短付”經營手段。

30余家長租公寓相繼爆雷

夜幕降臨，上海寶山一處公寓樓里的一間房卻始終沒有亮燈。小黃和女友小覃所租住的公寓被停水停電已有10多天。

8月28日，房東拿著房產證上門，告訴小黃和小覃，他們簽約的長租公寓已經有兩個月沒有繳納房租了，要求他們盡快搬出去。小黃和小覃則稱，自己已繳納房租，不應該被趕走。

事實上，這是小黃和小覃第一次見到房東。當天，雙方協商失敗。房東要求物業停水停電，讓小黃和小覃搬離。

小黃和小覃此前與長租公寓簽約，租下了這間房子，不料收到長租公寓資金鏈斷裂、中介卷款跑路的消息。為了及時止損，房東向小黃和小覃下達了“逐客令”。

8月中旬，因作為托管公司的上海嵐越公寓未按時向房東支付租金，致使多名已經交付數月甚至一年房租的租客遭房東驅趕。而在受害者趕到嵐越公寓辦公地討要說法時，發現該公司已人去樓空。

記者在嵐越公寓的微信公眾號上看到，8月31日，嵐越公寓發布說明，稱“公司因資金目前出現斷裂，經偵大隊已經對本公司進行調查”。

長租公寓失聯跑路，導致房東無房租可收，租客無房可租。不少房東是貸款買房，欠著銀行月供。中介一跑路，有些房東可能因此斷供。而一些租客為了以更低的價格租到房子而通過“租金貸”的模式提前預付房租，按月還貸。一旦遇到中介爆雷，租客不僅有可能面臨被房東驅趕無處安身，不正常還貸還影響征信記錄。

據不完全統計，早在2019年之前，已經至少有20家長租公寓爆倉，包括愛公寓、上海寓見等知名公寓。截至今年8月份，全國已有30余家長租公寓相繼爆雷，原因無一例外都是資金鏈斷裂。

“自2017年確定‘租售并舉’后，住房租賃市場迎來高速發展期，各路資本入局搶灘長租公寓。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，在政策利好背景下長租公寓卻野蠻生長，風波不斷，如甲醛事件、“租金貸”橫行、爆雷現象頻出。

“高收低租”背后藏雷

周漠(化名)今年7月與上海寓意物業管理有限公司(下稱“寓意”)簽署了房屋租賃合同，沒想到剛住了一個多月就遭爆雷。他說，當時自己是通過其他中介找的房，沒想到最后是與“寓意”簽署的合同。

據周漠介紹，當時業務員表示，他看的這套房子只可年付，報價月租金為3200元，可優惠，而當時周圍房租均價約為3500元左右。周漠隨口還價到2600元，沒想到對方竟然答應了。

但是，此后周漠與房東溝通得知，自己簽合同時的月租金為2600元，而“寓意”付給房東的月租金高達4000元。

記者了解到，長租公寓牽涉房東、租客及房屋租賃公司，而很多長租公寓在簽租房合同時，三方采取的是“背靠背”模式——房東和租戶無直接關系，而是分別與租賃公司簽合同，這也讓平臺從中有機可乘。

在采訪中記者發現，相繼爆雷的喔客、沃客、青客、巢客等長租公寓平臺都有一個共同的經營模式，就是“高收低租”“長收短付”，即支付房東租金高于租客租金、收取租客租金周期比付給房東房款的周期長。有的長租公寓以較大的優惠力度吸引租客年付，收取租金后卻按月支付給房東。

有長租公寓創業公司創始人曾公開表示，公寓的底租成本占總成本的55%~60%，租金差為1.6~1.7倍，還需要每年攤銷15%~20%的裝修成本以及人工等成本，所以長租公寓的盈利周期較長。不少人出于追求“短平快”，采用了上述方式進行快速擴張。

日前，廣州市房地產租賃協會在《住房租賃風險提示》指出，“高進低出”“長收短付”高風險經營行為極易出現資金鏈斷裂。一些不法企業和個人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路，給房東和租客帶來重大經濟損失。

市場監管力度有待提升

對于近期長租公寓頻爆雷事件，有受害者認為自己遭遇了詐騙，“高收低租”模式只是一種融資詐騙手段。

記者了解到，除了上海“寓意”爆雷，近日，深圳警方陸續接到租客和房東報警，稱深圳寓意物業有限公司將差額租金卷走，人去樓空。9月8日，深圳警方發布公告稱深圳“寓意”涉嫌合同詐騙一案已經立案，案件正在進一步偵辦中。

卷款跑路后，租客和房東的損失該由誰來買單?相關法律人士認為，房東或是租客如果要進行訴訟權利主張，對象都是租賃平臺違約，但目前能將雙方損失減到最小的途徑還是通過協商解決。

針對各地長租公寓跑路的現象，西安、海口、合肥、杭州等多地發布風險提示和資金監管新規，提及防范“高進低出”“長收短付”的經營模式，“租金貸”、租金水平、使用規范的合同文本成提示主要方向。

杭州房管部門發布新規，要求8月31日起，住房租賃企業向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金，均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。

上海市房地產經紀行業協會發文建議，租客選擇信譽良好的公寓品牌、警惕收房租金過高或出租金過低情況;避免一次性支付較大額度房租;采用規范的合同文本等。

9月7日，住建部制定《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見，明確了建立住房租賃企業登記制度，設置了行業準入門檻，規定租賃企業、房產中介不得違規提供金融產品和服務。其中提到，住房租賃企業存在支付房東的租金高于收取租客的租金、收取租客租金的周期長于支付給房東租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

相關法律界人士建議，市場監管力度有待進一步提升，應盡快出臺相關實施細則、地方性條例、監管措施細則等一系列配套規定，促進條例落地。(記者 錢培堅)